Пристроенное здание к многоквартирному дому это

Все самое важное о видах нежилых помещений

Пристроенное здание к многоквартирному дому это

НедвижимостьНежилая недвижимость

Все помещение делятся на два вида: жилые и нежилые. Это закреплено в пп. 3. п. 36 б.3.5 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, который утвердили в Министерстве экономического развития РФ в 2015 году.

Следовательно, различается правовой статус этих помещений и варианты их использования. В статье расскажем о видах и классификациях нежилых помещений.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Определение — что это за объекты?

Главное отличие нежилого объекта от жилого в том, что он не предусматривает постоянное проживание в нём людей. Его можно использовать для общественных, бытовых, коммерческих или других целей.

В остальном такие строения, также как и жилые должны иметь стены, пол и потолок, иметь вход и находиться на земельном участке, либо в части здания (в том числе — жилого).

Нежилой объект должен быть изолированным и недвижимым.

Например, в многоквартирном доме расположены ателье, магазин и учреждение соцобслуживания — все они относятся к категории бытовых нежилых.

Административные помещения, как правило, расположены в отдельно стоящих зданиях. К таким объектам относятся сооружения, в которых работают чиновники, муниципальные и частные предприятия и организации.

Встроенно-пристроенные, пристроенные и отдельно стоящие типы

Нежилые строения могут быть как отдельно стоящими, там и пристроенными, встроенными и встроенно-пристроенными. Каждый вид закреплён в Своде правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочных решений многоквартирных жилых зданий».

  • Встроенные объекты находятся в жилом здании. За пределы здания встроенное помещение может выходить не более чем на полтора метра.
  • Пристроенные объекты находятся за пределом здания, но имеет с ним одну или несколько общих капитальных стен.
  • Встроенно-пристроенные объекты расположены в жилом доме, но выходят за его пределы более чем на полтора метра.

Отдельно стоящие строения могут быть расположены по соседству с жилыми или другими нежилыми зданиями, главное, что они не имеют общих стен с другими объектами.

Что относится к таким зданиям и их функциональное и целевое назначение

Такие строения различаются по целевому и функциональному назначению. В первом случае ориентируются на деятельность, которую будут вести в здании. К примеру, это может быть:

  • производство;
  • спорткомплекс;
  • склад;
  • офис службы ЖКХ;
  • школа;
  • магазин;
  • ресторан;
  • стоматологический кабинет;
  • объект свободного назначения.

Функциональное назначение зависит от особенностей конструкции строения и его технических характеристик. По этому признаку объекты бывают:

  • основными;
  • техническими;
  • вспомогательными;
  • обслуживающими;
  • коммуникационными.

Перечень групп по назначению

Нежилые помещения — это часть здания, в которой не могут постоянно проживать люди, они могут использоваться в коммерческих и административных целях. По этому признаку бывают офисные, складские, гостиничные, гаражные, торговые и промышленные объекты.

Коммерческая недвижимость имеет свою классификацию, которая зависит от уровня качества.

По предназначению такие строения делятся на те, которые используются для получения дохода (коммерческие) и те, которые создают условия для получения прибыли (промышленные и индустриальные).

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилые объекты должны соответствовать нормам, в том числе техническим, санитарным и пожарным, в зависимости от предназначения здания. Например, в складском строении нельзя организовать ресторан, и т.п.

Типы объектов по видам разрешенного использования:

  • Торговые: у зданий непременно должны быть капитальные стены и системы коммуникаций (могут быть оборудованы не в самом строении, а рядом).
  • Офисные: также должны быть капитальные стены, которые отделяют объект от других строений. Важное условие — наличие санузла и водоснабжения.
  • Универсальные: в них могут располагаться как спортзал, так и салон красоты или небольшой офис.
  • Склады: важно, чтобы у строения были капитальные стены. Коммуникации в этом случае и отдельный вход — не принципиальный момент.
  • Обособленные: у таких объектов обязательно должен быть отдельный вход, капитальные стены и коммуникации.

Вспомогательные и основные

Бывают вспомогательные и основные нежилые объекты:

  • Основные используются по прямому назначению.
  • Вспомогательные — обслуживают несколько основных помещений или всё строение. Как правило, это объекты, в которых расположены системы жизнеобеспечения здания.В зависимости от предназначения здания, будут различаться технические характеристики вспомогательных помещений. Для них есть отдельные своды правил.Во вспомогательный объект не может зайти посторонний человек.

Может ли объект временно иметь такой статус?

Жилищный кодекс РФ позволяет менять статус объектов жилого фонда, правда, с некоторыми ограничениями.

Зачем это нужно? У семьи есть две квартиры, в одной из которых они не живут. Муж занимается поставкой электроинструмента. Объёмы выросли, число клиентов растёт, можно открывать магазин. Если у супругов вторая квартира на первом этаже, можно перевести её в нежилое и оборудовать под магазин.

Условия для перевода смены статуса помещения (ст. 23 Жилищного кодекса РФ):

  • Расположение: квартира расположена на первом этаже или выше, но под ней нет жилых помещений.
  • Техническое состояние квартиры не позволяет в ней проживать.
  • Вход в строение должен быть полностью изолирован от общей площадки дома или лестницы.

Недвижимость переводят из одной категории в другую, не указывая конкретыный срок. Случаи, когда изменить статус объекта нельзя (ст. 24, 27 Жилищного кодекса РФ):

Перед тем как приобретать нежилое помещение нужно определиться с его назначением, от этого будет зависеть функционал, технические особенности и правовой статус. И, желательно, внимательно изучить законодательную базу по недвижимости нежилого фонда.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-47-82 (Москва)

+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/nezhilaya/vidy.html

Кто кому должен? («ЭЖ-Юрист», № 26, 2017 г.)

Пристроенное здание к многоквартирному дому это

Понятие встроенно-пристроенного помещения является противоречивым. Под встроенным помещением подразумевается единый комплекс с основным зданием, а пристроенное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, имеющим собственную крышу и фундамент, но в соединении с основным зданием. Эта неопределенность влечет ряд проблем.

Так, между собственниками таких помещений и управляющими компаниями зачастую возникают конфликты по оплате общедомовых расходов. Стороны конфликта, как правило, по-разному оценивают статус помещения, а судебная практика опирается на документы и результаты экспертиз в каждом конкретном случае.

Проанализируем законодательные положения и судебную практику по данному вопросу.

О чем спор?

В спорах об оплате общедомовых расходов собственниками встроенно-пристроенных помещений у каждой стороны конфликта свой взгляд на то, как и за что эта оплата должна осуществляться.

Управляющая компания уверена в одном: ремонт встроенно-пристроенных помещений – обязанность их собственника, при этом собственник должен оплачивать расходы на ремонт общедомовой крыши, лифта и т. п.

Понятие встроенно-пристроенного помещения является противоречивым с точки зрения существующей судебной практики, поскольку под встроенным помещением подразумевается единый комплекс с основным зданием, а пристроенное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, имеющим собственную крышу и фундамент, но в соединении с основным зданием.

При оценке обоснованности возложения на собственника встроенно-пристроенного помещения оплаты расходов на общедомовое имущество суды тщательно исследуют признаки единства здания и пристроенного помещения.

Так, в Постановлении АС ПО по делу А65-22466/2015 указано: «Из представленного истцом технического паспорта усматривается, что сама многоэтажная часть здания и спорные встроенно-пристроенные помещения имеют общий фундамент, материалы стен идентичны (кирпич), описание конструктивных элементов всего здания в техпаспорте, в том числе стен и фундамента, идет совместно со встроенно-пристроенными помещениями, что ответчиком документально также не опровергнуто.

Судами установлено, что на постройку здания и встроенно-пристроенных помещений в одно и то же время указывает и то обстоятельство, что общая площадь таких встроенно-пристроенных помещений, согласно техническому паспорту, включена в общую площадь многоквартирного дома».

Из свидетельств о государственной регистрации и иных соответствующих документов судом усматривается, что в данном случае на праве собственности у ответчика имеют место быть именно нежилые помещения, а не здание как отдельно возведенный объект.

Встроенные помещения, принадлежащие истцу на праве собственности, находятся непосредственно в многоквартирной части здания дома, в котором расположены жилые помещения, то есть это встроенные помещения подвала и первого этажа.

Вышеуказанная совокупность выводов позволила суду оценить помещения как встроенно-пристроенные и возложить бремя несения общедомовых расходов на их собственника.

За чей счет расходы?

Часто собственники встроенно-пристроенных помещений пытаются высчитать из суммы платы за общедомовое имущество площадь пристройки, оплатив расходы только пропорционально площади встроенной части помещения. Судебная практика свидетельствует о том, что рассуждения собственников неверны.

Согласно Постановлению Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2016 по делу А46-7668/2016 в приложении к техническому паспорту на многоквартирный дом № 6 по ул. 5-й Армии в г.

Омске имеется поэтажный план строения, из которого явствует, что помещение ответчика (встроенно-пристроенная его часть) едино с обозначенным выше многоквартирным жилым домом и находится над подвальной частью помещений дома, где размещены все инженерные коммуникационные сети.

Согласно имеющейся документации использование коммунальных услуг по водоснабжению и водоотведению, отоплению и электричеству ответчиком, так и жильцами многоквартирного дома осуществляется с общих систем жизнеобеспечения. Ответчиком доказательств наличия у встроенно-пристроенной части помещения автономных инженерных систем, отдельных вводов сетей теплоснабжения и водоснабжения не представлено.

Следовательно, как встроенная, так и пристроенная часть спорного помещения находятся в непосредственной связи с обозначенным выше жилым домом.

В связи с этим ноша содержания нежилого помещения собственником включает расходы по эксплуатации общего имущества многоквартирного дома исходя из площади как встроенной, так и пристроенной части указанного помещения ответчика.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/349463/

Нежилое помещение в МКД. В поисках статуса – Хозяйственная деятельность. Земельный налог. АМБ-Экспресс № 1187

Пристроенное здание к многоквартирному дому это

 опубликовано: № 27 (1187) – июль 2015, добавлено: 15.07.2015    комментарии

Напечатать

Тематики:  Земельный налог   Хозяйственная деятельность  

МУП Аптека. Заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка сроком на 10 лет. В 2015 г. земельный комитет заставляет нас расторгать договор аренды земельного участка.

У нас их два: аптечный пункт находится в жилом доме (встроенное помещение), аптека находится в пристроенном нежилом помещении встроенного нежилого помещения в здании (жилой дом).

Земельный комитет ссылается на то, что в связи с изменением в ЖК РФ мы как встроенное помещение освобождены от уплаты земельного налога. Наша ИФНС ссылается на то, что земля не может быть бесплатной.

Если мы расторгаем договор с земельным комитетом, то мы должны будем уплачивать земельный налог. Если помещение пристроенное, встроенное, то на встроенную часть уплачивать земельный налог не нужно (тогда нужно оформить документы по земле)?

На наши помещения у нас имеются следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права, выписка из технического паспорта, межевое дело, техническая информация по объекту недвижимости и план объекта.

Земельный комитет отвечает по телефону, что расторгните договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка и налог на землю платить не надо по встроенному помещению, а по пристроенному, встроенному нужно посмотреть Жилищный и Налоговый кодексы.

Начнем с понятий.

Жилой дом

Согласно п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФжилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Нежилое помещение

Нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Данное определение приведено в постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Не установ-

лено

Ни Жилищный, ни Налоговый кодексы не содержат определений встроенного и пристроенного помещений.

Данные определения приведены в Приложении Б к Своду правил по проектированию и строительству «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилы зданий» (СП 31-107-2004).

Встроенное

Встроенное нежилое помещение – это помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.

Встроено-пристроенное

Встроено-пристроенное нежилое помещение – это помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого зданияболее чем на 1,5 м.

Единство

здания

Признаки единства здания приведены в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37.

Строение – это отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.

Признаки единства

Признаками единства здания служат:
фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

– при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Арбитраж

Суды при решении аналогичных вопросов, является или не является нежилое помещение частью МКД, обращают внимание на следующее.

Признаки обособлен-

ности

Если помещения расположены в пристроенном к многоквартирному жилому дому двухэтажном здании на обособленном земельном участке, инженерные системы которого имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям, то эти помещения являются самостоятельным объектом недвижимости.

При этом присвоение литеры А1 объектам при технической инвентаризации в отсутствие доказательств, достоверно подтверждающих, что они являются составной частью многоквартирного жилого дома, само по себе не свидетельствует о том, что строения относятся к единому объекту (постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2014 г. № Ф03-125/2014).

Из технического паспорта нежилого помещения (выписки из технического паспорта жилого дома) можно определить, построены ли пристройки с жилым домом как единое строение, находятся на едином земельном участке.

Отдельный земельный участок

Если нежилые помещения пристройки имеют самостоятельные инженерные сети, через которые осуществляется поставка коммунальных услуг, отдельный земельный участок, выделенный для строительства пристройки и эксплуатации, то эти помещения не являются частью МКД (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2013 г. № А46-4164/2013).

Признаки единства

Общие сети

Признаком того, что пристроенное нежилое помещение является частью МКД, служит тот факт, что пристроенное к многоквартирному дому помещение является конструктивной частью жилого дома, имеет общие сети водоснабжения (холодного и горячего) и отопления, подача коммунальных энергоносителей в помещение осуществляется по общедомовым сетям (постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2014 г. № Ф09-3787/14).

Признаки обособлен-

ности

Если пристрой имеет свой фундамент и крышу, свои отдельные точки подключения сетей теплоснабжения, водопровода, канализации и электроснабжения, разводка сетей внутри здания не входит в систему внутридомовых сетей жилого дома, пристрой не имеет общих с многоквартирным домом помещений и инженерных сетей, в отношении помещения заключены самостоятельные договоры с обслуживающими коммунальными организациями, поставщиками ресурсов, над его кровлей отсутствуют помещения примыкающего к нему многоквартирного дома, что подтверждается выпиской из ЕГРП, выкопировкой из технического паспорта на домовладение, актом разграничения балансовой принадлежности и ответственности за техническое состояние и эксплуатацию сетей, то такое пристроенное нежилое помещение, занимающее пристрой к многоквартирному дому, не является единым строением с жилым домом (постановление ФАС Уральского округа от 23.09.2013 г. № Ф09-9014/13).

Изучите свои документы

Таким образом, основываясь на доводах арбитражных судов, изучайте внимательно имеющиеся у Вас документы на встроенно-пристроенное помещение и определяйте, является ли оно частью МКД.

Определяю-

щие признаки

Определяющими признаками будут: – наличие общего фундамента, стены, кровли; – подключение к сетям водоснабжения, электроснабжения и т.д. МКД;

– единый с МКД земельный участок.

Встроенное помещение

Встроенное помещение однозначно является частью МКД, если оно не выступает за габариты здания более чем на 1,5 м.

Земельный участок

Ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г.

№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Собствен-

ность МКД

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 2005 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Норма закона

П.п. 4 п. 1 ст.

36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля
в праве на земельный участок

В этой связи собственнику общего имущества МКД принадлежит на праве общей собственности доля в праве на земельный участок, занимаемый МКД, размер которой согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ пропорционален размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику общего имущества МКД.

Поэтому если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то налогоплательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома.

Земельный налог

Федеральным законом от 04.10.2014 г.

№ 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц», вступившим в силу с 1 января 2015 года, внесено изменение в п. 2 ст. 389 НК РФ, согласно которому к земельным участкам, не признаваемым объектом налогообложения по земельному налогу, относятся земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД.

Не облагает-

ся с 2015 г.

Таким образом, с 1 января 2015 года земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не подлежат налогообложению земельным налогом.

ФНС РФ в письме от 06.11.2014 г. № БС-2-11/795@ также разъяснила, что с 1 января 2015 года собственники помещений в МКД не уплачивают земельный налог за находящийся в общей долевой собственности земельный участок под этим домом.

Встроенное помещение

Следовательно, в отношении встроенного помещения Вы освобождаетесь от уплаты земельного налога начиная с 2015 года.

Если встроено-пристроенное помещение также является частью МКД и земельный участок под МКД сформирован, то Вы не будете платить земельный налог и в отношении данного помещения.

Если земельный участок не сформирован

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 года, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 28.05.2010 г.

№ 12-П разъяснил, что обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами.

Именно поэтому, отмечет КС РФ, федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Позиция чиновников

Источник: http://www.amb-express.ru/read/8617.html

WikiPrava.Ru
Добавить комментарий