Как продать неприватизированную квартиру в днр

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ В ДНР: С ЧЕГО НАЧАТЬ

Как продать неприватизированную квартиру в днр

071-301-52-13; 050-021-21-97 (e-mail: s.v.rubin@mail.ru)

Сегодня, многие жители нашей республики обращаются к юристам за разъяснением относительно порядка действий при подготовке документов касающихся сделки купли-продажи с недвижимостью и их стоимости.

Для того, чтобы определить объем предстоящей Вам работы и заранее рассчитать стоимость данной процедуры, юристами Донецкого Юридического Центра была подготовлена письменная консультация, которая позволит Вам самостоятельно, собрать пакет документов необходимый нотариусу для подготовки договора купли — продажи.

Таким образом, для совершения сделки купли-продажи квартиры/дома Вам необходимо: 

Во-первых: обратиться в Отдел технической инвентаризации, учета и оценки Министерства юстиции ДНР (бывшее БТИ) по месту нахождения объекта недвижимого имущества за изготовлением нового технического паспорта. Для этого необходимо:

  1. 1. Подготовить копии документов:

 —  паспорта и ИНН;

 — правоустанавливающего документа (к примеру: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор мены);

 —  техпаспорта, который имеется у Вас в наличии.

  1. Заполнить заявление установленного образца о проведении технической инвентаризации у специалиста БТИ.
  2. Оплатить госпошлину за подачу заявления о проведении технической инвентаризации – стоимость 190 рублей.

! Внимание, введены новые реквизиты для внесения платы, уточнить которые необходимо у специалиста БТИ.

  1. После изготовления техпаспорта, специалист БТИ произведет расчет остаточной суммы для оплаты за техпаспорт, которую Вам нужно будет заплатить в любом отделении республиканского банка.

! Ориентировочная стоимость изготовления техпаспорта:

 —  на квартиру от 1050 до 1 500 рублей;

 —  на дом от 2 500 до 4 500 рублей. 

Во-вторых: обратиться в Отдел государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество Министерства юстиции ДНР по месту нахождения объекта недвижимого имущества и зарегистрировать свое право собственности. Для этого необходимо:

  1. Подготовить копии документов:

 — паспорт и ИНН собственника;

 — нотариально заверить копию правоустанавливающего документа;

 — нового технического паспорта.

 — государственную пошлину, в размере 400 рублей;

 — государственную регистрацию прав, в размере 300 рублей. 

! Общая стоимость процедуры регистрации права собственности Вам обойдется в 700 рублей.

В-третьих: заказать оценку объекта недвижимого имущества.

Для этого, Вам необходимо обратиться к любому из субъектов, занимающихся оценочной деятельностью на территории республики. (список экспертов занимающихся оценочной деятельностью на территории ДНР http://www.minjust-dnr.ru/blog/2016/01/28/spisok-subektov-otsenochnoj-deyatelnosti/)

Стоимость сводного оценочного акта составляет:

 — на квартиру – от 1 000 до 1 500 рублей;

 — на жилой дом от 1 400 до 1 800 рублей.

! Срок действия сводного оценочного акта для подачи нотариусу для осуществления нотариального действия составляет 6 месяцев.

Четвертое: заказать информационную справку в Отделе государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество Министерства юстиции ДНР по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Для этого необходимо:

  1. Подготовить копии документов:

 — паспорт и ИНН собственника;

 — правоустанавливающего документа;

 — нового технического паспорта.

  1. Заполнить заявление установленного образца у государственного регистратора прав.
  2. Оплатить госпошлину в размере 300 рублей.

! Стоимость информационной справки составляет — 300 рублей. 

Пятое: взять справку в ЖЭК по месту нахождения недвижимости о зарегистрированных лицах. 

Шестое: подать подготовленный Вами пакет документов нотариусу для составления договора купли-продажи. 

! Стоимость услуг нотариуса за совершение нотариального действия составит от 4 500 до 6 000 рублей.

!  Оплата государственной пошлины за сделку купли-продажи Вашего имущества составит 1 % от стоимости имущества, указанной в оценке.

К примеру, согласно сводного оценочного акта, рыночная стоимость Вашей квартиры/дома составляет 250 000 рублей, значит, сумма госпошлины, которая подлежит уплате, составит 2 500 рублей.

! Ориентировочная стоимость самой сделки купли-продажи составит 5 000 рублей + 1 % от оценки объекта недвижимости. 

! Также акцентируем Ваше внимание на том факте, что при осуществлении сделки купли-продажи недвижимого имущества на территории Украины, Ваши правоустанавливающие документы будут признаны недействительными на территории Донецкой Народной Республики.

В результате этого, реализовать свое право на владение, пользование и распоряжение имуществом Вам, как собственнику не представится возможным.

С уважением,

юрист «ДЮЦ» Рубина Ольга Александровна

Источник: http://rubin-nsdnr.ru/2018/01/04/kuplya-prodazha-nedvizhimosti-v-dnr-s-chego-nachat/

Можно ли продать неприватизированную квартиру без приватизации

Как продать неприватизированную квартиру в днр

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Почему нельзя продать муниципальную квартиру напрямую

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Возможно ли продать другими путями

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

Причины продажи неприватизированной квартиры:

  • человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
  • нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
  • человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

  • Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
  • Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
  • Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Если это приватизированное жилплощадь, то есть два варианта:

  • Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;
  • Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Риски при продаже

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

  • Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;
  • Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;
  • Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;
  • Необходимо оговорить сроки, согласно которым владелец выпишется с жилплощади. Чтобы освобождение квартиры или дома не превратилось в бесконечность, сроки лучше прописать на бумаге и оформить нотариально;
  • Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;
  • Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
  • Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
  • Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.

Продажа и обмен с помощью специалистов

На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади.

Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство.

После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

Источник: http://prokvartiru.com/prodazha/prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru

Пошагово: В «ДНР» рассказали, как продать квартиру в Донецке

Как продать неприватизированную квартиру в днр

В «ДНР» озвучили процесс продажи недвижимости по «республиканским» правилам на примере продажи квартиры или дома в Донецке. Об этом рассказали участники тематической программы одного из «республиканских» телеканалов.

Основной акцент – техпаспорт на недвижимость действует в течение 1 года, поэтому прежний такой документ украинского образца в «ДНР» уже не принимается и человеку придется пройти все «республиканские» этапы по подготовке той же квартиры к продаже.

Если человек нашел покупателя на свою недвижимость, первым делом можно обратиться к нотариусу с пакетом документов на квартиру, которые имеются на руках. Нотариус, проанализировав их, даст консультацию – какие документы необходимо переоформить и куда обратиться.

«Во-первых, нужны правообладательные документы. Нотариус проверяет отягощения, обременения – не наложен ли на имущество арест, запрет на отчуждение. Также предоставляете технический паспорт, если были перепланировки – документ об их узаконивании.

Если с документами все в порядке, нотариус готовит новый документ о правообладании уже на имя покупателя. Если с какими-то документами что-то не в порядке – например, техпаспорт делался давно еще при Украине – нотариуст дает рекомендации, куда обратиться для получения новых бумаг.

В частности, рекомендует обратиться в государственную регистрацию вещных прав и подтвердить свое право на обладание этой квартирой, т.е. пройти регистрацию права собственности в Донецкой народной республике, изготовить новый технический паспорт, т.к. он действителен в течение года.

Только после этих основных процедур нотариус может дальше запрашивать информацию», – пояснил представитель «отдела контроля в сфере нотариата и адвокатуры минюста ДНР» Александр Раков.

В Донецке частным лицам оформить техпаспорт на квартиру можно в «Едином регистрационном центре» (пока до сентября 2018 года риелторы по оформлению документов на недвижимость здесь не обслуживаются).

«Целью изготовления техпаспорта является, в первую очередь, подтверждение существования объекта недвижимости и соответствия его технических характеристик правоустанавливающему документу – состав объекта, размеры его общей и жилой площади, целевое назначение», – рассказал начальник «Донецкого отдела технической инвентаризации, учета и оценки недвижимого имущества» Алексей Федоров.

На стенде в «ЕРЦ» есть перечень документов, необходимых для получения техпаспорта. После подачи обращения на объект выезжает техник, который, в частности, проверяет ту же квартиру или частный дом на факт перепланировки, наличия самостроев.

«Перечень случаев, которые не относятся к самовольному строительству, классифицирован. Например, в индивидуальном доме не являются временным сооружением (самостроем) заборы, ограждения, беседки, остекление лоджий, террас и веранд и пр. По сути даже металлический гараж, если он установлен без фундамента, также не является самостроем.

Грубое правило – у сооружения не должно быть фундамента. Также техник проверят наличие перепланировки: например, переделка сарая в летнюю кухню, гаража – в какой-то склад – не является нарушением.

Не являются самостроем в частных домах любые хозяйственные постройки, возведенные до 5 августа 1992 года – здесь главное иметь документ, который сможет подтвердить проведение строительства в указанный период», – уточнил Федоров.

Он дополнил, что для квартир не считается перепланировкой действия, если при этом не были нарушены капитальные, несущие стены, опоры, балки. В частности, не являются «самоволом»:

  • увеличение жилой площади за счет демонтажа встроенных шкафов, антресолей, кладовок, за счет площади коридоров и вспомогательных помещений и пр.;
  • уменьшение площади за счет уплотнения, отделки стен;
  • закрытие дверных проемов в некапитальных стенах;
  • демонтаж каминов, печей и пр.

Если обнаружено самовольное строительство, перепланировка, «отделом техинвентаризации» выписывается уведомление в «министерство ЖКХ и строительства ДНР» и в техпаспорте проставляется соответствующая отметка – печать «Самовольно».

Затем нужно обратиться в «отдел разрешительной системы министерства ЖКХ и строительства» и подать декларацию о готовности к эксплуатации самовольных объектов. Когда «министерство» вводит их в эксплуатацию, в техпаспорте «отделом техинвентаризации» ставится печать «Погашено».

И после этого можно продолжать оформление документов.

Что касается земли в частных домах, то нужно обратиться в «отдел земельных ресурсов» и оформить договор. «Нужно оформить договор пользования землей. Есть перечень документов, которые необходимо предоставить.

На место выезжает специалист, делает замеры, затем выдается документ о присвоении участку земли кадастрового номера.

Все оформление занимает месяц-полтора», – рассказал начальник «Донецкого отдела регистрации вещных прав Александр Пастерчук.

При этом для присвоения кадастрового номера (фактически – это определение границ земельного участка) на созданном плане земельного участка должны поставить свои подписи владельцы соседских участков – тем самым они подтверждают границы.

Но сегодня большая проблема – многие люди выехали, и не во всех случаях на месте имеются соседи. Кроме того, участок может быть в совместном владении супругов, а кто-то из них выехал за пределы «ДНР».

В этом случае затрудняется оформление, и соответственно – совершение сделок по объекту. «В случае, если нет информации, необходимой для совершения сделки, нотариус выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия – сделки, купли-продажи, дарения.

И тогда нужно обращаться в суд», – подчеркнул представитель «отдела контроля в сфере нотариата и адвокатуры минюста ДНР» Александр Раков.

Если необходимо подтвердить право собственности на квартиру/дом по «законам ДНР», то человек идет в «отдел регистрации вещных прав» при «регистрационной палате ДНР».

В Донецке данный отдел находится также в здании «Единого регистрационного центра».

«Человек приходит ЕРЦ, на ресепшине получает консультацию, какие документы необходимо при себе иметь», – дополнил «начальник Донецкого отдела регистрации вещных прав» Александр Пастерчук.

Он перечислил необходимые документы:

  • оригинал правоустанавливающего документа на квартиру,
  • нотариально заверенная «нотариусом ДНР» копия на правоустанавливающий документ (там же в ЕРЦ есть нотариус, можно сразу сделать такую копию);
  • копию техпаспорта, изготовленную «отделом технической инвентаризации». Срок действия техпаспорта – всего год, т.е. на момент подачи он должен быть действующий;
  • копию документа, удостоверяющего личность (паспорт гражданина Украины, или «паспорт ДНР», или дипломатический или загранпаспорт, или иные заменяющие документы);
  • квитанцию об оплате «республиканской» пошлины в размере 400 руб. (170 грн по местному курсу валют);
  • квитанцию об оплате услуг за проведение процедуры по регистрации – 300 руб. (127 грн);
  • заполнить по образцу заявление о подаче документов на регистрацию прав собственности на свое имущество.

«Регистрация прав собственности проводится в течение 15 рабочих дней.

После того, когда человек забирает регистрацию о праве собственности, чтобы провести дальнейшую сделку у нотариуса, он заказывает информационную справку об отсутствии ограничений, обременений.

Информационная справка изготавливается в течение 5-ти рабочих дней, а срок ее действия составляет 15 рабочих дней», – уточнил Пастерчук.

Полный пакет документов для совершения сделки у нотариуса составляют:

  • оригинал о регистрации права собственности;
  • оригинал правоустанавливающего документа;
  • оригинал техпаспорта;
  • информационная справка об отсутствии каких-либо ограничений на сделки с этой недвижимостью.

С этим пакетом документов человек обращается к «нотариусу ДНР», который проводит сделку. «Нотариус не может совершить сделку без наличия информационной справки из отдела вещных прав, в которой будет информация, что на объект нет обременений, ограничений, и что право собственности зарегистрировано», – резюмировал Александр Раков.

Напомним, «единый регистрационный центр», предоставляющий услуги по принципу «единого окна», был открыт в Донецке в ноябре 2017 года. Здесь оформляют техпаспорта на недвижимость вместо БТИ (бюро технической инвентаризации), а также «регистрируют» недвижимость, в частности, после сделок купли-продажи.

Несмотря на заявления «властей ДНР» о решении проблемы с очередями за оформлением технических паспортов и регистрации квартир, сохраняются огромные очереди и ограничения в выдаче талонов.

В день их выдают до 100 шт., лимит обусловлен недобором персонала. После подачи документы оформляются по «нормам» до 120 дней.

Несмотря на многочисленные просьбы жителей, в «ЕРЦ» нет дополнительной платной услуги по ускорению процесса.

Как сообщалось ранее, за год по состоянию на начало 2018 года цены на продажу квартир в неподконтрольном Донецке снизились от 8 до 22%. Согласно реальным запросам продавцов, средние цены на квартиры в Донецке («хрущевки», в жилом состоянии) на конец марта были следующие:

  • 1-комнатные – 9 800 долл. США;
  • 2-комнатные – 14 500 долл.;
  • 3-комнатные – 16 000 долл.

При этом при покупке-продаже квартиры в «ДНР» придется дополнительно заплатить до 20% от сделки. Кроме того, если в довоенный период стоимость услуг агентств недвижимости выражалась в проценте от сделки, то сейчас, при «ДНР», цена фиксированная – от тысячи долларов.

Как отмечалось, все сделки, совершенные с недвижимостью на неподконтрольной Украине части Донбасса не являются легитимными, и квартиры будут возвращены изначальным владельцам после восстановления целостности страны.

Текстовая версия подготовлена РПД «Донецкие новости»

Источник: https://dnews.dn.ua/news/685728

WikiPrava.Ru
Добавить комментарий