Чем отличается тсж от управляющей компании выбрать лучшую из форм

Тсж или управляющая компания: что лучше?

На сегодня существуют два основных варианта правления домами в жилищной сфере: управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

И перед собственниками жилья встает вопрос: какую форму выбрать? Ведь в каждом случае есть свои плюсы и минусы.

Стоит разобраться в том, как устроены оба варианта правления, какие у них достоинствах и недостатках, разница в целях, чтобы суметь выбрать тот способ, который окажется наиболее эффективным. Давайте разберемся, ТСЖ или управляющая компания – что же лучше?

Функции и цели УК и ТСЖ

Прежде, чем выбирать ТСЖ или УК, разберемся с основными функциями каждой. Функции что у управляющей компании, что у ТСЖ одинаковые, но вот цели все-таки отличаются. Основное призвание обеих организаций:

• содержать в должном порядке дома и придомовые территории;
• обеспечивать своевременное погашение счетов за коммунальные услуги;
• осуществлять текущий ремонт, собирать средства на капитальный ремонт дома.

ТСЖ является организацией по управлению жильем некоммерческого характера. В нее входят люди, что живут в доме или нескольких домах, которые большинством положительных после проведенного общего собрания жильцов объединились в ТСЖ. Чем отличается ТСЖ от управляющей компании:

• содержание дома и прилегающих территорий в максимально хорошем состоянии;
• совместная форма управления собственностью;
• председателя выбирают на собрании большинством ;
• организуется совет дома;
• защита интересов жильцов.

Несмотря на то, что ТСЖ не относится к коммерческим организациям, ее при желании можно зарегистрировать как юридическое лицо.

Управляющая компания – сугубо коммерческая, сторонняя организация, которая сотрудничает с теми, кто поставляет коммунальные услуги. И ее учредители преследуют одну цель: получение прибыли, что открыто и подчеркнуто оговорено в уставе каждого УК.

Конечно, и ТСЖ в том числе может получать прибыль, например, от аренды помещений.

Но в этом случае все доходы идут в копилку товарищества и расходуются на его нужды, тогда как УК стремится получать прибыль лишь в своих интересах, что порой приводит к откровенному злоупотреблению властью.

Статистика показывает, что именно на управление УК приходится треть всех неплатежей по ЖКХ, которые чрезмерно завышают тарифы.

Различия в деятельности

Помимо отличия в организации между УК и ТСЖ, существуют еще другие особенности для каждой из форм управления. Управляющая компания:

• способна обслуживать множество домов в разных кварталах города и целые предприятия;
• возникающие вопросы решаются председателем и советом;
• сотрудники управляющего органа– профессионалы в своей области;
• имеет материальную и техническую базу;
• не заинтересована в снижении тарифов;
• при заключении договора не считает обязательным, чтобы собственники жилья вникали в детали и особенности обслуживания.

Товарищество собственников жилья работает следующим образом:

• в управлении находятся один или несколько домов, ограничено количество квартир;
• принятие всех решений товариществом осуществляется только на общем собрании, на котором обязаны присутствовать более половины собственников, образующих совет дома;
• отсутствует собственная техническая база, инструменты, зачастую – навыки в ремонтных работах;
• заинтересовано в понижении тарифной ставки на коммунальные платежи;
• призывает участников товарищества быть внимательными и неравнодушными к тому, что происходит на территории, управляемой им, вникания в подробности обслуживания и ведения дел.

На основе этой информации можно в общих чертах понять, что из себя представляет каждая конкретная форма управления жилым домом. Несмотря на множество отличий между организациями, цель управляющей компании с ТСЖ одна. Но для того, чтобы принять решения, какая из них подойдет именно вам, стоит подробно рассмотреть все плюсы и минусы каждой.

Управляющая компания

Мы выяснили, что УК – это организация коммерческой направленности, которая является юридическим лицом. Она профессионально занимается управлением жильем и берет плату за свои услуги. Как правило, такие компании – это посредники между непосредственно жильцами и ресурсоснабжающими организациями (поставщиками коммунальных услуг).

На управляющую компанию возложена ответственность на все работы, которые проводятся в доме. Кроме того, она может сама их осуществлять или же заключать договоры с субподрядчиками, причем делать это самостоятельно. Плюсами такой формы управления можно назвать:

• четкое планирование затрат и расходов;
• выполнение согласно графику таких работ, как: ремонт, вывоз мусора, уборка двора;
• наличие собственной финансовой базы, благодаря которой при возникновении задолженности по оплате услуг подрядчиков, выполняющих те или иные работы и услуги, от кого-то из жильцов управляющий орган может их покрыть за свои средства, благодаря чему их предоставление не останавливается;
• знание норм, особенностей предоставляемых услуг ЖКХ, компетентность, что позволяет управленцам выигрывать споры с поставщиками в случае их возникновения;
• фиксированная плата за деятельность УК.

Среди основных минусов:

• мнение жильцов при выборе подрядчиков не учитывается, то есть повлиять на выбор того или иного поставщика слуг вы не сможете, УК принимает решение самостоятельно;
• довольно большая плата за работу;
• отсутствие отчетности о потраченных средствах перед жильцами;
• длительность принятия решений по жалобам жильцов, например, на недостаточное отопление, так как придется постараться, чтобы доказать это УК.

При всех плюсах и минусах следует отметить, что согласно статистике на данный момент с УК сотрудничают практически 75% собственников квартир. Еще одно преимущество управляющей компании также тот факт, что отказаться от ее услуг можно в любой момент, если жильцам кажется, что выполняются они не качественно.

Товарищество собственников жилья

Некоторые эксперты в жилищной сфере полагают, что ТСЖ на данный момент является лучшей формой жилищного управления. И этому есть обоснованные и веские причины, так как товарищество имеет много плюсов. Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

• возможность управления имуществом, находящимся в собственности, с целью получения дополнительных средств на расходы товарищества, а именно совет дома может: сдавать в аренду, использовать подвалы и технические этажи, размещенать рекламу на фасадах;
• принятие решений по возникающим вопросам на общем собрании жильцов путем ания в кратчайшие сроки;
• прозрачность всех финансовых операций: каждый участник ТСЖ имеет право ознакомиться с расходованием средств, попросив предоставить ему соответствующий отчет;
• экономичность: возможность платить только за те услуги, которые необходимы, а не те, что вам навяжет та же УК. Например, если дом новый, то нет необходимости в переплате за уборку территории и вывоз мусора, сбор средств на ремонт;
• согласование выбора подрядчиков и поставщиков услуг с членами ТСЖ.

Сказав о преимуществах, необходимо определить и недостатки:

• некомпетентные люди в правлении и среди активистов ТСЖ. Эта проблема, пожалуй, является главной. Ведь председатель товарищества выбирается среди жильцов и участников организации, и зачастую помимо лидерских качеств никаких других необходимых навыков не имеет, что может осложнить ведение дел;
• при возникновении задолженности у какого-либо из жильцов председателю необходимо ее распределить на остальных членов товарищества, так как собственного капитала ТСЖ нет, а значит, финансового кармана, из которого можно покрыть возникший долг во избежание приостановки услуг ЖКХ, нет;
• существует вероятность повышенных цен на некоторые виды разовых работ в отличие от УК, так как у выполняющих ее подрядчиков нет заинтересованности в одиночном заказе;
• ликвидация ТСЖ – длительный процесс, который также можно отнести к недостаткам.

Резюмируя, можно сказать, что ТСЖ – наиболее прозрачный способ управления домом для собственников квартир, что является основным плюсом. Ведь каждый из них понимает, куда именно и на что идут его деньги.

Тсж или управляющая компания: что выбрать?

Каждый вариант обладает преимуществами и недостатками. Но цифры говорят о том, что организовать ТСЖ предпочли лишь 25% собственников жилья. Ведь для создания товарищества собственников жилья нужны инициативные люди, у которых есть время и желание потратить его на обустройство дома и ведение сопутствующих дел.

По большей части, собственники квартир не имеют такой возможности, потому отдают голос в пользу управляющей компании. К тому же, сотрудничая с УК не нужно вникать во все моменты организации и обслуживания, а также принимать участие в регулярных и необходимых собраниях, без которых ТСЖ не может действовать и принимать решения.

Помимо выбора между ТСЖ и УК существует также еще один вариант: организовать товарищество собственников жилья и параллельно заключить договор с УК.

Но в любом случае, какую бы форму управления вы ни выбрали, несмотря на их разницу, по-настоящему действенной она будет только тогда, когда каждый из жильцов станет активно участвовать в жизни дома, следить за порядком на придомовых территориях.

А также контролировать деятельность как УК с ТСЖ с целью предотвращения ими злоупотреблений в жилищной сфере.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59dce336a815f198eb6a6e3f/5a7dc8fcc8901099b3e3cb41

Ук или тсж – что эффективнее?

Многоквартирный жилой дом представляет собой не только набор изолированных друг от друга помещений, но также комплексную «систему жизнеобеспечения», которая обеспечивает бытовые нужды жильцов: водоснабжение, канализация, обогрев, электроснабжение. Ресурсы предоставляются поставщиками, данную функцию берут на себя муниципальные службы, которые занимаются обслуживанием городской инфраструктуры и подачей воды, электроэнергии, пр. к каждому жилому дому.

Однако содержание дома (забота о внутридомовой инженерной инфраструктуре, о чистоте подъездов и придомовой территории) – все это, согласно Жилищному Кодексу РФ, лежит на плечах собственников квартир.

В рамках настоящей статьи мы поговорим о способах управления жилым домом и попробуем разобраться, кто справляется с этой задачей более эффективно, управляющая компания или товарищество собственников жилья.

Итак, все заботы по обслуживанию дома собственники могут передать управляющей компании (УК), которая уже сама будет взаимодействовать с поставщиками различных ресурсов и услуг (в том числе, с компаниями по вывозу мусора, фирмами по обслуживанию домофонов, пр.) или же собственники могут заключать договора напрямую с перечисленными поставщиками и сервисными структурами (ТСЖ). Сразу нужно сказать, что каждая из схем имеет свои преимущества и недостатки.

Цена вопроса: основной недостаток УК

Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.

В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании.

УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг.

Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.

Все платежи проходят через УК, и контролировать этот процесс достаточно сложно, да и делать это, в сущности, просто некому. Мало того, руководители управляющих компаний частенько принимают решения по обслуживанию дома самостоятельно, не посоветовавшись с собственниками.

Кстати, введенные услуги могут оказываться не в полной мере или не оказываться вовсе, а между тем, счета продолжают выписываться и оплачиваться. Например, вот кто будет подсчитывать, сколько раз в неделю вывозился мусор из контейнеров? Правильно, никто, а ведь каждая поездка и работа спецтехники – удовольствие не дешевое…

Товарищество собственников жилья вполне способно организовать работу соответствующих служб и сервисов на собственной территории со значительно меньшими затратами.

ТСЖ кровно заинтересовано в уменьшении расходов и поэтому не станет заказывать ненужные услуги, будет контролировать расход ресурсов (например, установит подъездные счетчики на воду).

Кроме того, оплата работы правления ТСЖ обойдется собственникам намного дешевле.

Вопрос качества – лидируют профессионалы

Теперь поговорим об эффективности домоуправления.

Всем нравится, когда во дворе и подъездах чистота, в случае каких-либо поломок ремонтная бригада приезжает в течение часа и быстро устраняет поломку? Тогда вам лучше обратиться в управляющую компанию.

Пользуясь услугами УК, конечно, если речь идет о лицензированной компании с эффективным менеджментом и опытом работы, жильцы не думают о бытовых проблемах.

В управляющей компании работают профессионалы, которые отлично разбираются в жилищном законодательстве, умеют оперативно реагировать на возникновение аварийных ситуаций. Собственно, в этом случае жильцы платят за отсутствие проблем, общие расходы несколько увеличиваются, однако, вместе с тем растет и уровень комфорта проживания.

Менеджмент и сотрудники управляющих компаний неплохо мотивированы делать свою работу качественно, ведь все УК (по крайней мере, в крупных городах) работают в условиях конкурентной среды. Появление собственников, неудовлетворенных работой УК, может привести к тому, что собрание жильцов решит сменить компанию, что, в общем-то, противоречит интересам предприятия.

При каких условиях ТСЖ может быть эффективным?

С другой стороны, в плане эффективности организации услуг ТСЖ вполне может конкурировать с УК, естественно, при определенных условиях.

Если обеспечением жизнедеятельности многоквартирного дома занимается группа лиц (правление ТСЖ), которые имеют определенный опыт практического менеджмента (управленческий опыт), а также располагают необходимым количеством времени, есть вероятность, что ТСЖ будет все делать не хуже УК. Лучшим вариантом было бы привлечение в качестве председателя управляющего работника ЖЭКа на пенсии.

В принципе, работа ТСЖ по обеспечению дома сводится к первичному заключению прямых договоров с поставщиками ресурсов и услуг, а также контроль их предоставления и оказания.

Это не занимает много времени, достаточно оперативно реагировать на текущие нужды, обеспечение которых не было запланировано.

Например, в срочном порядке договориться и заказать снегоочистительную технику, если есть вероятность снегопада или вывести содержимое мусорных контейнеров, которые, по случаю праздников, заполнились быстрее, чем ожидалось.

То есть, текущая деятельность в ТСЖ сводится к контролю и осуществляется одним человеком, остальные члены правления задействованы эпизодически – о структуре ТСЖ мы расскажем ниже более подробно.

Да, у ТСЖ отсутствует материально-техническая база, поэтому своими силами не всегда получится выполнить какие-либо текущие ремонтные работы, что определяет необходимость обращения к частным подрядчикам по любому поводу.

В этом отношении расходы увеличатся. Однако расходы, связанные с плановыми поставками ресурсов, сократятся значительно, и это покроет затраты, связанные с периодическим заказом каких-то услуг.

И уж точно не придется оплачивать ненужные или несуществующие услуги.

Мало того, согласно законодательству ТСЖ имеет возможность привлекать средства, из которых может быть сформирован домовой бюджет.

Например, товарищество может брать плату за аренду плоскостей стен, на которых размещена реклама, за аренду части площади придомовой территории, аренду подвальных, чердачных помещений (например, под разгрузочную площадку для магазина, расположенного на первом этаже, пр.).

Средства могут быть направлены на покрытие расходов, связанных с обслуживанием дома или же на иные общедомовые нужды, например, на обустройство стоянки, детской площадки, высадку зеленых насаждений, пр.

Промежуточный вариант: сокращаем расходы без снижения качества обслуживания

Помимо создания ТСЖ есть еще один вариант свести к минимуму расходы и обеспечить своевременное выполнение работ, связанных с обслуживанием дома.

На общем собрании жильцов может быть принято решение об избрании представителя, который контролирует работу УК.

Такой представитель может анализировать счета, контролировать качество оказываемых услуг (определять их необходимость) и по мере надобности вести диалог с управляющей компанией.

В этом случае жильцы, с одной стороны, получат хорошее обслуживание, осуществляемое профильной организацией, а с другой стороны – не заплатят и копейки лишних денег. Конечно, все это имеет место только в случае достаточной мотивации и наличия необходимых навыков у избранного представителя.

Как это работает. Структура и функционирование ТСЖ

Теперь рассмотрим организационную структуру ТСЖ, поговорим о том, как работает товарищество и как выглядит процедура его формирования.

• Структуру возглавляет председатель ТСЖ, который руководит всей деятельностью общественного образования, в состав правления может входить произвольное количество членов ТСЖ (в зависимости от размера дома – количества корпусов, подъездов, квартир), которые выполняют отдельные функции или дублируют друг друга.
• Также в структуру входит ревизионная комиссия, которая осуществляет контроль деятельности членов правления и председателя.

Все перечисленные участники, как уже отмечалось, задействованы эпизодически, и не принимают ключевых решений, связанных с теми или иными аспектам обеспечения жилого здания. Наиболее важные решения принимаются на общем собрании членов товарищества собственников.

Как перейти на ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, необходимо сформировать инициативную группу, которая организует общее собрание собственников для принятия решения о переходе на этот формат управления обеспечением дома.

Чтобы решение было принято, необходимо, чтобы за него проало более 50% всех собственников.

В этом случае инициативная группа, от лица всех собственников, подает в жилищную инспекцию заявление о регистрации ТСЖ.

На общем собрании выбирается председатель и члены правления, срок их полномочий (как и условия предоставления) может быть произвольным. Здесь же определяются поставщики ресурсов, а также компании, которые будут подрядчиками при оказании различных услуг. Контролирует поставки и оказание услуг правление ТСЖ, которое, в свою очередь, несет ответственность перед членами товарищества.

Факторы эффективности ТСЖ

Что может помешать нормальному функционированию ТСЖ? Есть ряд факторов, которые могут превратить изначально прозрачный и экономичный формат управления домом в убыточный и неэффективный.

• Много зависит от компетентности председателя правления. Человек, не способный правильно организовать процессы оказания услуг и обеспечить контроль их выполнения, обязательно завалит всю работу. Кроме того, от председателя требуется эффективность в плане умения организовать работу с минимальными затратами. Поэтому председатель должен обладать соответствующими навыками и понимать, что и в какой последовательности нужно предпринимать;
• Немаловажными аспектами являются мотивация и честность членов правления, собственно, эти аспекты имеют некоторую взаимную связь. Деятельность ТСЖ предполагает сбор средств для расчетов с поставщиками, и средства жильцов, скажем так, могут использоваться не по назначению. Если работа управляющего не обусловлена очевидной мотивацией и человек утверждает, что «работает за идею», чаще всего он больше заинтересован возможностью получать дополнительный доход, чем в реализации этой идеи. Иногда положение усугубляется тем, что все члены правления (включая ревизионную комиссию) работают единой командой, попросту воруя деньги у своих же соседей.

Кстати, одними из наиболее популярных вопросов, которые поднимаются на общем собрании, являются вопросы, связанные именно с расходом средств

Заключение. Так что же лучше – ТСЖ или УК

Однозначно ответить на этот вопрос не получится, слишком много переменных и многое зависит от вышеупомянутых условий.

Если среди жильцов дома имеются инициативные граждане, которые искренне желают оптимизировать траты (а не обворовывать соседей), и действительно могут обеспечить хорошую организацию обслуживания, переход на ТСЖ – это хороший вариант.

Впрочем, никто не мешает направить усилия таких граждан на контроль работы УК, в этом случае можно говорить об отсутствии в их деятельности коррупционной составляющей.

Однако прежде, чем собирать собственников для общего собрания и переходить на ТСЖ, для начала рекомендуем все-же, провести аудит управляющей компании, а после этого тщательно подсчитать, во сколько обойдется самостоятельное содержание дома. Вполне возможно, что мороки прибавится, а достигнутые выгоды окажутся сомнительными.

Для аудита лучше привлечь профессионального юриста, практика которого связана с жилищным законодательством. Если имеются сомнения в честности вашей УК, можно изучить условия представления услуг в других компаниях, на тот случай, если среди жильцов нет людей, которые бы стали заниматься подобными вопросами.

Источник: https://novostroev.ru/articles/uk-ili-tszh-chto-effektivnee/

Чем ТСЖ отличается от УК: плюсы и минусы

Собственникам квартир вменено в обязанность содержание МКД, о чем прописано в жилищном законодательстве. Чтобы обслуживание было грамотным и централизованным, можно выбрать один из способов управления. А для этого стоит иметь представление, чем объединенное ТСЖ отличается от привлеченной УК.

Формы управления многоквартирными домами

В соответствии со ст.161 российского ЖК, утверждено 3 вариативных формы управления многоквартирными домами:

• самими жителями небольшого дома;
• товарищество собственников жилья (ЖСК);
• управляющая компания.

Часто встречающийся вариант – управляющие компании.

Чем отличается ТСЖ от УК

Помимо финансовой нацеленности, ТСЖ отличается от управляющей компании следующими критериями:

• числом МКД;
• способом ведения деятельности (товарищество – самостоятельно и с привлечением управляющей компании);
• принятием решений по содержанию дома (совет и председатель управляющей компании, на собрании жильцами дома, при явке не менее 50 %);
• материально-технической базой (в управляющей компании полное укомплектование, в т. ч. и профессиональные специалисты);
• борьбой с долгами (управляющей компании проще, в т. ч. в принятии мер по приостановке КУ);
• экономией и тратами (управляющая организация не заинтересована в уменьшении тарифов и меньших затратах);
• вниканием (товарищество настаивает на изучении каждого пункта, заключая договор управления).

Управляющая компания не посвящает жильцов в методы работы, не отчитывается о доходах/расходах и возможной экономии. Деятельность ТСЖ, наоборот, прозрачная, т. к. в ее основе лежит самоуправление.

Управляющая компания – коммерческая организация, посредник между ЖКХ и жильцами МКД.

ТСЖ или управляющая компания – что выбрать

Прежде чем принять решение, какая лучшая форма управления из предложенных, нужно все изучить. Выбор управляющей компании имеет свои достоинства:

• планирование – все работы (ремонт помещений, уборка территорий) осуществляются по графику, самостоятельно или с помощью подрядчиков, нет непредвиденных трат;
• в случае задолженности за КУ компания сама их покрывает;
• компетентность в данной сфере и спорных моментах с контрагентами;
• наличие техники и специалистов;
• шанс отказаться от управляющей компании.

Недостатки:

• не прислушиваются к жильцам, владеющим собственностью в МКД;
• обслуживание обходится дороже;
• нет отчета.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

• получить доход для содержания дома от аренды и размещения рекламы;
• выбрано жильцами, поэтому и решить все вопросы удастся быстрее и проще;
• все сведения доступны;
• бюджетно;
• личный интерес на результат, забота о чистоте и уюте;
• на собрании членов товарищества можно выбрать и в любой момент заменить контрагентов.

Недочеты:

• не всегда сведущие люди;
• долги раскидываются на всех, т. к. собственного капитала нет;
• одноразовые услуги предлагаются порой дороже.

Плюсы и минусы есть в том и другом варианте. Три четверти населения страны выбирает управляющую компанию.

Действующие нормативы

Виды управления МКД имеют свои рамки и нормативы:

• жители небольшого дома (до 30 квартир). Договор с РСО заключают напрямую владельцы или уполномоченное лицо, вопросы по содержанию дома и прилегающей территории решают сами;
• ТСЖ (ЖСК) создаются в одном МКД или нескольких, объединенных коммуникациями. Товарищество собственников выбирает правление, которое и занимается обслуживанием. Можно привлечь управляющую компанию;
• управляющая компания вступает в договорные отношения с владельцами квартир. Обслуживает любое количество домов.

ТСЖ – это способ управления домами с наличием квартир, где жильцы выступают собственниками

Управление МКД осуществляет только организация, имеющая лицензию. Весь законодательный аспект прописан в главе 19 ЖК.

Деятельность товарищества с правами, полномочиями, обязанностями и т. д. регламентируется главами 13 и 14 ЖК.

Выход из УК при создании ТСЖ

Если собственники не довольны, как управляющая компания занимается обслуживанием многоквартирных домов, в которых проживают, они вправе отказаться от ее услуг. Есть несколько вариантов, один из которых – создание товарищества собственников жилья.

На общем собрании письменно оповещенных жильцов решение протоколируется и отправляется в управляющую организацию. Сделать это лучше до истечения срока соглашения между управляющими компаниями и собственниками квартир.

В противном случае придется соблюдать временные рамки, ожидая целый год.  Жильцы не приватизированных квартир имеют право голоса, но окончательное решение за муниципалитетом. Проать должно большинство, но расчет идет из числа кв.

м, а не прописанных.

Предстоит большая бумажная волокита. Муниципалитет может оказать содействие в подготовке необходимых документов, которые останется только заполнить. Далее открывается лицевой счет в банке. Перезаключаются все договора с РСО. Решается, кто будет вести дела – сами жильцы, привлеченные сотрудники или новая УК, на выгодных условиях для жильцов.

Итак, формы управления УК и товарищества собственников жилья отличаются между собой, имеют плюсы и минусы, хотя и занимаются содержанием дома в порядке.

Независимо от того, кто будет осуществлять контроль – профессионалы из лицензированной организации или компетентные соседи – жильцы будут спокойны за свое имущество. Помогла статья? Оцените её Загрузка…

Обсудите действия управляющей компании, повышение тарифов, проблемы с соседями и другие вопросы на нашем форуме.

Для решения сложных вопросов, споров, судебных разберательств рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов

Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/tszh-i-uk-chem-otlichayutsya

Тсж или ук, чем отличается тсж от управляющей компании и что лучше, плюсы и минусы

Качественное и своевременное оказание услуг ЖКХ, завышенные тарифы, содержание общего имущества и другие жилищные вопросы всегда остаются актуальными. Решение проблемы эксплуатации многоэтажных (многоквартирных) домов не является исключением. Основные формы управления в таких домах, а также отличие ТСЖ от управляющей компании рассмотрим в данной статье.

Выбор способа управления

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир.

Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов.

Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.

Если собственники со своим выбором не могли определиться в течение года, то местными органами власти проводится конкурс для отбора УК. Данное положение также действует в случаях, кода принятое жильцами решение не воплотилось на практике либо не выбран способ для управления домом на новый срок.

Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.

Чем ТСЖ лучше УК

ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет.

Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще.

Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.

Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома.

Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними.

Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.

Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.

Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

• некоммерческий характер;
• личная заинтересованность жильцов в результат;
• прозрачность расходования средств;
• большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.

Чем УК выгоднее ТСЖ

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию.

Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками.

К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг.

Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров.

И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.

К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:

• профессиональную основу деятельности;
• наличие ответственности пред собственниками;
• освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
• возможность отказаться от услуг УК.

Вот что может случиться, если создать ТСЖ, не думая о последствиях:

Что выбрать: ТСЖ или УК?

Учитывая, что каждый из описанных способов управления имеет и достоинства, и недостатки, сделать правильный выбор бывает сложно. Больших различий в содержании обязанностей ТСЖ и управляющих компаний нет. Фактически имеется разница в порядке ее осуществления.

Единого мнения о том, что лучше на практике не существует. Но чаще всего собственники пользуются услугами какой-нибудь управляющей компании — до 80% выбирают именно эту форму управления многоквартирным домом.

Кто-то говорит о преимуществах ТСЖ как некоммерческого созданного в интересах жильцов объединения. Другие об удобстве для жильцов и профессиональной основе деятельности управляющих организаций.

Третьи сходятся во мнении, что лучше всего комбинировать два данных способа, то есть создавать ТСЖ, которое уже заключает договор с УК.

Это позволит соединить их достоинства и уменьшить возможные недостатки.

⇒ Выбор управляющей компании по действующему жилищному кодексу: больше полезной информации.

Задаваясь вопросом о том, что лучше для управления в доме ТСЖ или УК, собственники должны учитывать особенности подлежащих содержанию домов, специфику конкретного способа управления.

Источник: https://zakondoma.ru/upravlenie/upravlyayushhaya-kompaniya-ili-tszh-chto-vybrat.html

Что лучше тсж или управляющая компания в 2019 году

Время чтения: 4 минут

Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве.

Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом.

Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

• надлежащее содержание общего имущества;
• благоприятные условия проживания;
• предоставление коммунальных услуг;
• техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

• непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Больше о том, какие существуют способы управления многоквартирным домом.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

• показатели финансово-хозяйственной деятельности;
• перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
• условия и порядок их предоставления;
• цены и тарифы на ресурсы.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании.

На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Узнайте подробнее о том, что собой представляет товарищество собственников жилья.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты.

Кроме того, к плюсам УК относится:

• выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
• планирование бюджета;
• наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
• знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
• установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ.

К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

• важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
• правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
• все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
• возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

• некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
• стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
• объединение непросто ликвидировать.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

• сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
• назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
• оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Резюме

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/chto-luchshe-tszh-ili-upravlyayushhuyu-kompaniya.html